La venta nuda propiedad te permite obtener liquidez sin perder tu casa

¿Estás cerca de la jubilación y temes que tu pensión no sea suficiente? Quizá ya estés planificando tu futuro y estés valorando opciones para cuadrar tus cuentas, pero no quieres desprenderte de tu patrimonio. Una buena alternativa es vender la nuda propiedad de tu vivienda para obtener liquidez sin renunciar al uso del inmueble. ¿En qué consiste exactamente?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad “despojado” de la facultad de uso y disfrute. El titular de la nuda propiedad (el nudo propietario) conserva el dominio sobre el bien, pero no puede vivir en él, explotarlo ni percibir los frutos (rentas, alquileres) mientras dure el usufructo. El usufructo es el derecho real que permite a su titular (usufructuario) usar y disfrutar de un bien ajeno, obteniendo sus frutos (cosechas, rentas o el mero uso residencial) sin alterar su sustancia. El usufructo puede constituirse de por vida o por un período determinado.

Cómo funciona

El usufructo puede acordarse en vida (donación con reserva de usufructo) o pactarse en testamento. Requiere generalmente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para oponerse a terceros.

El usufructuario tiene derecho a:

• Uso: habitar o emplear el bien.
• Frutos: percibir rendimientos económicos (alquileres, cosechas).

El nudo propietario conserva:

• Disposición: vender o hipotecar su nuda propiedad, pero con limitaciones prácticas.
• Expectativa: al extinguirse el usufructo, recobrar la plena titularidad (plena propiedad).

Perfil habitual

El perfil habitual de quienes recurren a esta fórmula es variado. El usufructo vitalicio resulta especialmente atractivo tras superar la barrera de los 70, al reducirse proporcionalmente el valor económico del usufructo (y, por tanto, la base imponible de la operación) y al aumentar la esperanza de vida restante, asegurando el derecho de uso hasta su fallecimiento. También los jubilados cuya vivienda en propiedad suele estar libre de cargas o con hipoteca ya amortizada, lo que facilita la transmisión de la nuda propiedad sin necesidad de cancelar préstamos previos.

Además, los progenitores que desean anticipar la sucesión para facilitar a sus herederos la adquisición de la vivienda, reduciendo el importe en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones mediante la valoración oficial del usufructo. Otros suelen ser propietarios con cierto colchón económico (ahorros o pensiones holgadas) que buscan proteger su patrimonio y, al mismo tiempo, garantizar liquidez o ingresos complementarios en la jubilación.

Motivaciones principales

• Planificación sucesoria: reducir la carga fiscal de la herencia, adelantando la transmisión de la nuda propiedad a hijos o herederos.
• Seguridad habitacional: conservar el derecho de uso de la vivienda vitalicia sin que la transmisión patrimonial afecte su residencia.
• Optimización de ayudas y subvenciones: en algunas Comunidades Autónomas, la reserva de usufructo puede permitirles mantenerse dentro de umbrales de patrimonio para acceder a prestaciones sociales o ayudas por dependencia.
• Complemento de renta: en fórmulas abiertas, el usufructuario puede negociar con entidades financieras o inversores una renta periódica derivada de su derecho, si bien es más habitual en hipotecas inversas.
• Ausencia de herederos: al carecer de herederos directos, algunas personas optan por sacar provecho antes de este modelo.
• Aumento del coste de vida: el elevado coste de vida, con la inflación disparada, provoca que algunas personas tengan que recurrir a este sistema para salir adelante.

La separación de la plena propiedad en nuda propiedad y usufructo es una herramienta flexible y potente para la gestión de bienes inmuebles: permite conciliar la protección de las personas mayores (garantizando su vivienda o renta) con la planificación patrimonial de herederos y beneficiarios. Comprender sus características, derechos y obligaciones de cada parte es esencial para diseñar acuerdos sólidos, fiscalmente eficientes y con plena seguridad jurídica. En definitiva, es buena idea contar con ingresos complementarios como los que ofrece GEROA para no depender de decisiones tan definitivas. Una red de seguridad fiable para vivir tu jubilación con la calma que te mereces.